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Calculadora de Reajuste de Aluguel

Calcule o reajuste do seu aluguel pelo IGP-M, IPCA ou INPC com dados atualizados de 2026. Compare indices, veja a evolucao historica e dicas de negociacao.

Reajuste de Aluguel

Calcule o novo valor do seu aluguel pelo indice de reajuste

Ex: R$ 2.000,00
BRL

Indice Geral de Precos - Mercado (FGV)

Indice acumulado 12 meses: +2,40%

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Lei do Inquilinato e o reajuste de aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e a principal legislacao que rege as relacoes de locacao no Brasil. Ela estabelece os direitos e deveres de locadores e locatarios, incluindo as regras sobre reajuste de aluguel.

De acordo com a lei, o aluguel pode ser reajustado anualmente conforme o indice de correcao previsto no contrato. Os indices mais utilizados sao o IGP-M e o IPCA. O reajuste so pode ser aplicado apos 12 meses da data do ultimo reajuste ou do inicio da vigencia do contrato.

E importante destacar que, apos 3 anos de contrato, o proprietario pode solicitar a revisao judicial do aluguel para adequar o valor ao preco de mercado, independentemente do indice de reajuste previsto no contrato.

Indices de reajuste: IGP-M, IPCA e INPC

Os principais indices utilizados para reajuste de aluguel no Brasil possuem caracteristicas distintas que podem impactar significativamente o valor do seu aluguel:

  • IGP-M (Indice Geral de Precos - Mercado): Calculado pela FGV, e composto por tres subindices: IPA (precos no atacado, 60%), IPC (precos ao consumidor, 30%) e INCC (construcao civil, 10%). Por incluir precos no atacado, e muito sensivel a variacao do dolar e de commodities, podendo apresentar oscilacoes bruscas.
  • IPCA (Indice de Precos ao Consumidor Amplo): Medido pelo IBGE, e o indice oficial de inflacao do Brasil. Reflete a variacao de precos para familias com renda de 1 a 40 salarios minimos. Tende a ser mais estavel que o IGP-M e tem ganhado espaco em contratos de aluguel.
  • INPC (Indice Nacional de Precos ao Consumidor): Tambem medido pelo IBGE, foca em familias com renda de 1 a 5 salarios minimos. E usado como referencia para reajuste do salario minimo e pode ser uma alternativa mais proxima da inflacao percebida por familias de menor renda.

Em janeiro de 2026, o IGP-M acumulado de 12 meses esta em -0,91%, enquanto o IPCA acumulado esta em 4,44%. Essa diferenca significativa mostra como a escolha do indice pode impactar o valor do aluguel.

Direitos do inquilino no reajuste

O inquilino possui diversos direitos importantes quando se trata do reajuste de aluguel:

  • Direito a negociacao: O inquilino pode negociar o indice e o percentual de reajuste com o proprietario. Nao e obrigatorio aceitar reajustes abusivos.
  • Periodicidade minima: O reajuste so pode ser aplicado a cada 12 meses. Reajustes em intervalos menores sao ilegais.
  • Transparencia: O proprietario deve informar previamente o novo valor e o indice utilizado. O inquilino tem direito de verificar o calculo.
  • Acao revisional: Se o aluguel estiver muito acima ou abaixo do mercado, qualquer das partes pode solicitar revisao judicial apos 3 anos de contrato.
  • Indice negativo: Se o indice previsto no contrato for negativo, o inquilino tem direito a reducao do aluguel na mesma proporcao.

Estrategias de negociacao do reajuste

A negociacao do reajuste e uma pratica comum e saudavel na relacao entre locador e locatario. Algumas estrategias podem ajudar:

  • Pesquise o mercado: Compare o valor do seu aluguel com imoveis semelhantes na regiao. Se o seu aluguel ja esta acima do mercado, use isso como argumento.
  • Proponha alternativas: Se o IGP-M esta muito alto, proponha a troca para IPCA ou sugira um percentual intermediario entre os indices.
  • Destaque seu historico: Se voce e um bom inquilino (paga em dia, cuida do imovel), use isso como argumento. Encontrar um novo inquilino custa tempo e dinheiro para o proprietario.
  • Negocie com antecedencia: Inicie a conversa 30 a 60 dias antes da data de reajuste para ter tempo suficiente para negociar.
  • Considere o prazo do contrato: Oferecer a renovacao por um periodo mais longo pode ser um argumento para um reajuste menor.

Lembre-se: a vacancia de um imovel pode custar ao proprietario varios meses de aluguel, alem de custos com reformas e corretagem. Um bom acordo beneficia ambas as partes.

IGP-M negativo: o que significa para o aluguel?

Em determinados periodos, o IGP-M pode apresentar variacao negativa (deflacao), como ocorreu em alguns meses de 2025. Quando o IGP-M acumulado de 12 meses e negativo, o aluguel reajustado por esse indice deveria, em tese, ser reduzido.

Na pratica, muitos proprietarios resistem a reduzir o aluguel, mesmo quando o contrato preve o IGP-M. Nesse caso, o inquilino pode:

  • Exigir formalmente a aplicacao do indice previsto em contrato, incluindo a reducao.
  • Negociar a manutencao do valor atual em troca de outras vantagens, como melhoria no imovel ou extensao do contrato.
  • Propor a troca do indice de reajuste para o IPCA nas proximas renovacoes, trazendo mais previsibilidade para ambas as partes.

E importante lembrar que, mesmo com o IGP-M negativo, o mercado imobiliario pode estar aquecido, e os valores de mercado podem ter subido. A negociacao deve levar em conta tanto o indice contratual quanto a realidade do mercado local.

Perguntas Frequentes

Qual indice devo usar para reajustar meu aluguel?
O indice de reajuste deve estar previsto no contrato de locacao. Tradicionalmente, o IGP-M e o mais utilizado em contratos de aluguel no Brasil. Porem, nos ultimos anos, muitos contratos passaram a adotar o IPCA por ser menos volatil. Se o contrato nao especifica o indice, locador e locatario devem negociar. O IPCA tende a ser mais favoravel ao inquilino em periodos de alta do dolar.
O que fazer quando o IGP-M esta muito alto?
Quando o IGP-M apresenta alta muito superior ao IPCA, o inquilino pode negociar com o proprietario a aplicacao de um indice menor ou a troca permanente para o IPCA. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite que as partes negociem livremente o indice de reajuste. Se nao houver acordo, o proprietario pode aplicar o indice previsto em contrato, mas muitos optam por negociar para evitar a vacancia do imovel.
Quando o IGP-M e negativo, o aluguel pode diminuir?
Sim. Se o IGP-M acumulado for negativo no periodo de reajuste e o contrato preve o IGP-M como indice, o aluguel deveria ser reduzido proporcionalmente. Na pratica, muitos proprietarios tentam manter o valor atual sem reducao. O inquilino tem o direito de exigir a reducao conforme o contrato, mas e comum negociar a manutencao do valor em troca de outras condicoes favoraveis.
Qual a diferenca entre IGP-M e IPCA para aluguel?
O IGP-M (Indice Geral de Precos - Mercado) e calculado pela FGV e inclui precos no atacado (60%), ao consumidor (30%) e na construcao civil (10%), sendo mais sensivel ao cambio e commodities. O IPCA (Indice de Precos ao Consumidor Amplo) e medido pelo IBGE e reflete apenas os precos ao consumidor final, sendo o indice oficial de inflacao do Brasil. O IGP-M tende a oscilar mais que o IPCA.
O reajuste de aluguel e obrigatorio?
O reajuste anual do aluguel e um direito previsto em contrato, mas nao e automatico. O proprietario precisa comunicar o inquilino sobre o novo valor. Se o contrato preve reajuste anual pelo IGP-M ou IPCA, o proprietario pode aplica-lo na data de aniversario do contrato. Porem, o inquilino pode negociar. Apos 3 anos de contrato, o proprietario pode solicitar revisao judicial do valor para adequa-lo ao mercado.
Como calcular o reajuste acumulado de mais de um ano?
Para calcular o reajuste acumulado de varios meses, nao basta somar as taxas mensais. O calculo correto e multiplicativo: aplica-se cada taxa mensal sobre o valor ja reajustado do mes anterior. A formula e: Fator = (1 + taxa1/100) x (1 + taxa2/100) x ... x (1 + taxaN/100). O valor reajustado e o aluguel original multiplicado pelo fator acumulado. Esta calculadora faz esse calculo automaticamente.