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Calculadora de ITBI

Calcule o ITBI (Imposto de Transmissao de Bens Imoveis) para qualquer cidade do Brasil. Aliquotas atualizadas das capitais.

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O que e o ITBI?

O ITBI (Imposto de Transmissao de Bens Imoveis) e um imposto municipal cobrado toda vez que ocorre uma transferência onerosa de propriedade imobiliaria. Em outras palavras, sempre que um imóvel e comprado ou vendido, o comprador deve pagar o ITBI a prefeitura.

Este imposto esta previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal e e regulamentado pelo Código Tributario Nacional (CTN). Cada municipio define sua própria alíquota, respeitando o limite máximo estabelecido em lei.

O ITBI e uma etapa obrigatória no processo de compra de um imóvel. Sem o comprovante de pagamento, o cartorio não realiza a escritura publica e o registro da transferência, impedindo que o comprador se torne oficialmente o proprietario.

Como calcular o ITBI?

O cálculo do ITBI segue uma fórmula simples: ITBI = Base de Cálculo x Aliquota. Porém, e importante entender cada componente:

  • Base de cálculo: E o maior valor entre o preco da transação (valor de compra e venda) e o valor venal do imóvel determinado pela prefeitura. O valor venal consta no carne do IPTU ou pode ser consultado na prefeitura.
  • Aliquota: Varia conforme o municipio. Nas capitais brasileiras, as alíquotas vao de 2% a 3%. Por exemplo: Sao Paulo cobra 3%, Fortaleza cobra 2% e Curitiba cobra 2,7%.
  • Exemplo prático: Para um imóvel de R$ 500.000 em Sao Paulo (alíquota de 3%), o ITBI será de R$ 500.000 x 3% = R$ 15.000.

Em caso de financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), alguns municipios aplicam alíquota reduzida sobre a parcela financiada. Em Sao Paulo, por exemplo, a parte financiada para primeiro imóvel residencial (até R$ 500 mil) tem alíquota de apenas 0,5%.

Quem paga o ITBI?

A obrigação legal do pagamento do ITBI recai sobre o comprador (adquirente) do imóvel. Este e um custo que deve ser considerado no planejamento financeiro da compra, pois pode representar um valor significativo.

O pagamento e feito por meio de uma guia emitida pela prefeitura do municipio onde o imóvel esta localizado. A guia deve ser paga antes da lavratura da escritura no cartorio. O prazo para pagamento varia conforme o municipio.

Embora a lei determine que o comprador e o responsável, comprador e vendedor podem negociar contratualmente quem arcara com o custo. Em financiamentos imobiliarios, o ITBI e frequentemente incluido no valor total do financiamento.

Para imóveis adquiridos em leilao, o arrematante (comprador) também e responsável pelo ITBI. Em casos de permuta (troca de imóveis), ambas as partes devem pagar o ITBI sobre o valor de seus respectivos imóveis.

Isenções e descontos no ITBI

Existem situações em que o contribuinte pode obter isenção ou desconto no ITBI:

  • Programas habitacionais: Imoveis adquiridos pelo programa Minha Casa Minha Vida (ou programas equivalentes) podem ter isenção total ou parcial do ITBI em diversos municipios.
  • Primeiro imóvel (SFH): Em Sao Paulo e outros municipios, a parte financiada pelo SFH para primeiro imóvel residencial tem alíquota reduzida (0,5% em SP para valores até R$ 500 mil).
  • Integralização de capital: A transferência de imóveis para integralização de capital social de empresas e imune ao ITBI, conforme o artigo 156, paragrafo 2, inciso I da Constituição Federal (exceto se a atividade preponderante da empresa for imobiliaria).
  • Fusao, cisao e incorporação: Transferências de imóveis decorrentes de fusao, cisao ou incorporação de empresas também sao imunes, com a mesma exceção acima.
  • Decisao do STJ: O STJ decidiu que a base de cálculo do ITBI não deve ser vinculada ao valor venal do IPTU, podendo o contribuinte contestar valores que considere superiores ao valor de mercado.

ITBI vs ITCMD: qual a diferença?

Embora ambos sejam impostos sobre transferência de imóveis, ITBI e ITCMD tem naturezas completamente diferentes:

  • ITBI (municipal): Incide sobre transferências onerosas, ou seja, compra e venda. E pago ao municipio onde o imóvel esta localizado. A alíquota varia de 2% a 3% nas capitais.
  • ITCMD (estadual): Incide sobre transferências gratuitas, ou seja, herancas (causa mortis) e doações. E pago ao estado. A alíquota varia de 2% a 8% conforme o estado.

Em resumo: comprou um imóvel? Paga ITBI a prefeitura. Recebeu um imóvel por heranca ou doação? Paga ITCMD ao governo estadual. Os dois impostos nunca incidem sobre a mesma transação.

E importante não confundir os dois impostos ao planejar a aquisição de um imóvel. Se você esta comprando, o custo relevante e o ITBI. Se esta recebendo por heranca ou doação, o custo e o ITCMD, que pode ter alíquotas progressivas mais elevadas dependendo do estado.

Perguntas Frequentes

O que e o ITBI e quando ele e cobrado?
O ITBI (Imposto de Transmissao de Bens Imoveis) e um imposto municipal cobrado sempre que ocorre a transferência onerosa de um imóvel, ou seja, em transações de compra e venda. Ele deve ser pago pelo comprador antes da lavratura da escritura publica no cartorio. Sem o pagamento do ITBI, não e possível registrar o imóvel em nome do novo proprietario.
Como e calculada a base de cálculo do ITBI?
A base de cálculo do ITBI e o valor venal do imóvel ou o valor da transação, prevalecendo o maior. O valor venal e determinado pela prefeitura e geralmente consta no carne do IPTU. Se o valor de compra for superior ao valor venal, a prefeitura pode usar o valor da transação como base. Algumas prefeituras possuem plantas genericas de valores que determinam o valor venal para fins de ITBI.
Qual a alíquota do ITBI nas principais capitais?
A alíquota do ITBI varia conforme o municipio. As principais capitais praticam: Sao Paulo 3%, Rio de Janeiro 3%, Belo Horizonte 3%, Salvador 3%, Curitiba 2,7%, Porto Alegre 3%, Recife 3%, Fortaleza 2%, Brasilia 3%, Florianopolis 2%, Goiania 2%. A maioria das capitais do Norte e Nordeste prática alíquota de 2%.
Existe desconto no ITBI para primeiro imóvel?
Alguns municipios oferecem benefícios para a aquisição do primeiro imóvel residencial. Em Sao Paulo, por exemplo, a parte financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para primeiro imóvel residencial com valor até R$ 500 mil tem alíquota reduzida de 0,5% (ao inves de 3%). Programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida também podem conceder isenção total ou parcial.
Quem e responsável pelo pagamento do ITBI?
Por lei, o responsável pelo pagamento do ITBI e o comprador (adquirente) do imóvel. O imposto deve ser quitado antes da lavratura da escritura no cartorio. Em alguns casos, comprador e vendedor podem negociar quem arcara com o custo, mas a obrigação legal recai sobre o comprador. O pagamento e feito por meio de guia emitida pela prefeitura.
Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?
O ITBI incide sobre transferências onerosas (compra e venda) e e um imposto municipal. Já o ITCMD (Imposto sobre Transmissao Causa Mortis e Doação) incide sobre herancas e doações e e um imposto estadual. Ao comprar um imóvel, paga-se ITBI. Ao receber um imóvel por heranca ou doação, paga-se ITCMD. As alíquotas e regras sao diferentes para cada imposto.
Quais sao os custos totais para transferir um imóvel?
Além do ITBI, a transferência de um imóvel envolve custos de cartorio: a escritura publica (lavrada no Tabelionato de Notas) e o registro (feito no Cartorio de Registro de Imoveis). Os valores variam conforme o estado e o valor do imóvel, mas uma estimativa e de R$ 3.500 para escritura e R$ 2.000 para registro. O custo total (ITBI + cartorio) pode representar de 4% a 6% do valor do imóvel.